College of Dental Medicine - Olá a todos eu sou Filipe Guelber e esse é o FII-lipe, o seu canal de fundo de investimentos imobiliários. Agora tá na hora de analisar um FII de verdade e hoje você vai sair daqui pronto pra entender o relatório de um FII. Vai vendo... Todo FII é obrigado a divulgar mensalmente relatórios de como está a situação atual dele. Nesse relatório vem praticamente todos os dados para que você decida se vai ou não investir naquele fundo. Esse relatórios, eles ficam todos lá no site da B3, mas você pode encontrar eles também no site dos próprios fundos ou em alguns sites especializados que agregam esses dados pra gente. Se por exemplo você digitar no google relatório mensal hglg11, o primeiro link vai ser o do próprio fundo, lá da Credit Suisse, alguns resultados mais abaixo você vai ver os links para os sites que agregam esses dados. O fundsexplorer por exemplo é um site desse. E link da própria B3. O relatório sempre começa com um resumão do mês. Quer ver vamos ver um aqui , vem pra tela. Nesse caso aqui do HGLG ele traz um quadro cinza com os indicadores básicos e uma breve explicação do que o gestor do fundo acha mais relevante neste mês. Aqui por exemplo ele fala dos 2 imóveis que estão adquirindo, ele fala do pequeno atraso que teve aqui no pagamento do aluguel pela fedex, que é um prédio que também compraram recentemente. Aqui ele fala da qualidade do imóvel de Atibaia que foi entregue, com as fotos inclusive. Aqui é legal que você se sente e como o dono do imóvel mesmo. Se sente como se o gestor fosse seu funcionário e que ele ta ali te apresentando tudo que você precisa saber sobre seus empreendimentos. Eu vou lendo esse relatório aqui e imaginando o gestor me explicando isso, sabe, tipo: " Oh, o cara lá da fedex atrasou mas foi um problema simples lá, não preocupa não, inclusive ele já pagou o desse mês de boa fica tranquilo." "Oh, e lá de Atibaia eles entregaram o imóvel em muito bom estado, dá uma olhada aqui nas fotos. O cara lá é gente é boa. Inclusive já tem uma procura pelos imóveis lá e a gente está trabalhando aqui pra achar os novos inquilinos. Aí eu vou e lembro: "Oh que aquele difícil albatroz ?" Pois é chefe, resolvemos aquele problema lá a chuva e aproveitamos pra mexer o piso para ele ficar num padrão melhor né ... Sabe como é que é ..." E aí é que eu acho uma das grandes vantagens do FII porque você é tratado, você que tem uma cota de 150 reais, é tratado do mesmo jeito daquele cara que tem 10 milhões de reais naqueles imóveis. Então assim, quando você lê o relatório, isso te dá muito mais confiança e mais segurança naquele investimento. Voltando aqui pra tela, na composição do resultado, a gente dá pra ver que como que o fundo ganha dinheiro. Essa diferença aqui de maio e junho é o tal do aluguel que a fedex atrasou mas já está resolvido então não tenho que preocupar. Aqui em receita potencial ele estima quanto teria mensalmente, caso todas as áreas tivesse ocupadas e tem outro indicador aqui você vai ouvir falar muito quando estiver estudando sobre os FIIS que é a vacância. Vacância significa o quanto que está vago considerando todos os imóveis. A vacância é importante porque naturalmente imóvel vazio não paga aluguel. Nesse outro indicador a gente tem aqui o resultado por cota. É quanto o fundo está pagando por mês. Percebe aqui que é de 75 centavos e é regularmente. Aqui também vai uma dica boa: cuidado ao olhar o rendimento mensal de um FII porque vai que no mês ele vendeu um imóvel ou teve uma renda incomum, sei lá, uma multa, uma coisa assim. Aí o cara vai lá, olha o rendimento do mês passado só e acha que o fundo é bom demais. Fala: nossa esse fundo tá pagando demais! Só que quando ele vai ver, no mês que vem o fundo é uma bosta. Porquê? A gente tem que olhar o fluxo inteiro do fundo. Se a gente olhar um rendimento só para trás, a gente pode cair nessa armadilha. Então fica atento a isso aí. Olha vários rendimentos para ver se isso é uma constância. Aqui a gente vê uma constância nesses pagamentos. Se a gente voltar aqui no relatório da pra perceber que ele distribui 75 centavos há muito tempo, ou seja, esse é o valor que a gente pode confiar é um valor que faz sentido. Aqui na rentabilidade a gente vê a valorização da cota do fundo. Lembra que a gente ganha o dinheiro mensal do aluguel, mas o imóvel também pode variar de preço. Nesse caso aqui, no mês de junho, a cota não variou de preço mas no ano ele subiu 13,3% e nos últimos 12 meses ele subiu 30,6%. Olha que legal: se você tivesse comprado hglg 12 meses atrás você teria ganhado além do aluguel todos os meses de 75 centavos por cota o valor das suas cotas estariam 30% mais alto! Então é um negoção, porque além de ter aquele retorno mensal, as suas cotas, seu patrimônio, subiu de preço. Seu patrimônio hoje vale 30% a mais do que era. Se eu tivesse comprado 100 mil reais de HGLG eu teria recebido os aluguéis mensais e hoje essas mesmas cotas estariam valendo 130 mil reais. Vamos lá, voltando aqui pro relatório, tem um gráfico comparando com e fix e fix é um índice que reúne vários fim e faz uma média ponderada deles na prática serve pra comparar o nosso fundo com os demais. Então, nesse mês, nós perdemos do ifix mas no ano e nos 12 meses nós estamos superando ele. Se compararmos com o cdi que é um índice muito usado em aplicações de renda fixa, a gente vê aqui uma humilhação né? É 6,3% contra 30,6%. Liquidez serve pra gente saber se é fácil comprar ou vender o fundo. É bom a gente estar atento a isso porque se você compra um fundo com baixa liquidez pode ser que na hora que precisar vender e você não acha um comprador. Então a questão é sempre buscar fundo que têm boa liquidez. Aqui no relatório a gente vê que o HGLG esteve presente em todos os pregões. Todo dia teve gente comprando e vendendo e que por mês foram negociados quase 100 milhões de reais só do HGLG. Em carteira, aqui, a gente pode ver o que o fundo tem como investimento e ver em detalhe quais empreendimentos ele tem. Então a gente consegue ver que 80% do patrimônio do fundo são imóveis, 10% ele investe em outros FII e 9% na renda fixa, provavelmente aguardando oportunidade de comprar um imóvel. É comum um fundo manter essa grana disponível principalmente no caso do HGLG que ele está comprando mais imóveis, então ele precisa ter um dinheiro ali na mão, pelando, pra fazer essas aquisições. Aqui nos empreendimentos a gente vê que 30% está locado para a lojas americanas. É um galpão logístico em Uberlândia, no triângulo mineiro. 13% ta alugado para a Cremer, e assim vai... Aqui na distribuição geográfica, a gente vê que ele está bem distribuído porque a gente tem aqui imóveis em São Paulo, em Minas, no Sul e no Rio. Nesse trecho do relatório a gente vê a vacância, e a gente olha que ela está sob controle, que ela oscila que entre 4 e 6 por cento. Dá pra ver que apenas 6% de toda a área locável do fundo tá vaga. É lógico que o ideal é zero por cento de vacância, mas esse é um valor bem baixo e é uma das vantagens de ter vários imóveis com vários inquilinos porque mesmo que algum desses inquilinos entregue o imóvel o impacto no todo é muito pequeno. Voltando aqui no relatório, dá pra ver os contratos do fundo e a gente percebe que 77% deles vencerão após 2023. isso dá um conforto muito grande que a gente não vai ter grandes problemas com aluguéis nos próximos anos. Mais abaixo tem o índice dos reajustes dos contratos. Anualmente esses contratos são reajustados: 9% deles vão ser reajustados pelo IGPM e 91% pelo IPCA.Tem um vídeo detalhando a diferença entre IPCA e IGPM aqui. Aqui também fica claro outra vantagem: Como acontecem esses ajustes anuais dos contratos, isso é uma forma de proteger o nosso rendimento da inflação. Porque eu posso garantir que nosso rendimento mensal vai acompanhar a inflação, evitando que o nosso dinheiro perca poder de compra ao longo dos meses. Outro ponto relevante é a tipologia dos contratos. Basicamente existem contratos típicos e atípicos. Imagina que eu tenho um imóvel e vou alugar para uma concessionária por exemplo e ela me exige várias personalizações que me faz gastar uma nota pra que o imóvel fique mais específico pra ela. Só que nesse caso, o imóvel também fica mais difícil de alugar caso ele saia, caso ele entregue o imóvel. Para isso a gente coloca cláusulas específicas como por exemplo um contrato mais longo multa maior em caso de saída, essas coisas. Esses contratos são chamados de atípicos. Já os típicos são os comuns, semelhante aos que regem essas locações de casa ou loja por exemplo. Para quem busca longo prazo,os contratos atípicos oferecem uma boa segurança e eu pessoalmente gosto deles. E aqui no finalzinho do relatório mostra um descritivo de todos os imóveis do fundo. Tem um termo aqui ABL, significa área bruta locável, é o espaço total do edifício que pode ser alugado. Então a gente percebe aqui que vários deles estão 100% locados e alguns apresentam mais de um inquilino. A atenção maior aqui é esse centro empresarial atibaia, que ele está apenas 19% locado. Mas como a área dele é de só 12 mil metros, no final não interfere tanto assim no fundo como um todo. Aqui tem outra vantagem de investir em FII que tem vários imóveis com vários inquilinos. Se, hipoteticamente, esse fundo tivesse apenas esse imóvel em Atibaia essa vacância iria ser muito preocupante. Porquê? Porque como tem só 18% alugado, eu iria receber só 18% do aluguel. Ainda bem que não é o caso aqui. Repara também que o fato do gestor já comentar sobre isso logo no começo do relatório também demonstra a preocupação dele com o imóvel. Caso eu consiga um novo inquilino, o valor recebido vai aumentar mais um pouquinho. Então assim que a gente vai analisando esse relatório. Hoje nós passamos por um relatório gerencial inteirinho do HGLG agora você não pode depender de mim nem de nenhuma outra pessoa para investir. O que você tem que fazer é aprender a analisar os ativos e tomar sua própria decisão afinal o dinheiro é seu e fazer merda com o dinheiro dos outros é bom demais. Quem cuida do seu dinheiro é você, quem cuida do seu futuro é você, Porque aqui o objetivo é você aprender para fazer seu dinheiro render.
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Piraquara:
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