College of Arts Sciences and Engineering - Bem-vindos ao canal EconoMirna. Hoje eu trouxe uma pessoa especialista em fundos imobiliários para falar 7 coisas que devemos nos atentar antes de investir num FII. Esse é o Arthur que tem um canal no Youtube. Se apresenta para o pessoal. Olá, eu sou o professor Arthur. Eu tenho um canal no Youtube. Tenho um programa de fundos imobiliários no InfoMoney. -Ele tem um curso sobre FIIs. -No InfoMoney Educação. E dou aulas em várias faculdades do Brasil mas principalmente aqui em São Paulo. -Gosto muito de finanças e FIIs. -Eu assisto os vídeos dele na InfoMoney. Ele está aqui no canal porque é super didático. Quer aprender a investir em FIIs? Acompanha ele. Deixarei o link na descrição do vídeo. Primeira coisa que devemos saber antes de comprar a cota de um fundo. São mais de 160 FIIs na bolsa e eles têm diversas estratégias. Tudo que você imagina fazer com um imóvel dá para fazer com um FII. Tem gente que gosta de construir imóvel para vender e tem FII que faz isso. -Que foca na parte da construção. -Isso. E a maioria das pessoas quer ter um imóvel para renda e a maioria dos FIIs faz isso. Tem gente que quer comprar imóvel usado e dar uma renovada para vender. Tem FII que faz isso.Então qual a primeira coisa que tenho que saber para investir? Qual o meu perfil e o que estou buscando. A maioria dos investidores busca renda. Então não deve escolher um fundo de desenvolvimento imobiliário que é esse que constrói para vender porque isso não gera renda mensal até porque os imóveis nem existem. Mas tem para todos os perfis. E não precisa ser só conservador,só renda. Eu posso ter um portfólio diversificado. Mas eu tenho que saber qual meu objetivo para saber quais fundos se encaixam nele. -E a segunda coisa que você analisa? -Então eu já sei para onde eu vou. Eu vou lidar aqui com a renda que é o que a maioria das pessoas se interessam. Vamos pensar em que fundos escolher que é a maior dificuldade das pessoas. Vamos analisar o tamanho dos fundos. Eu gosto dos fundos grandes multi-ativos e multi-inquilinos. -Isso é ótimo. Vou traduzir essa história. Tem muito fundo com um imóvel. -Eu aprendi com isso. -Que bom. -Tomei um tombo, mas estamos bem. -Às vezes é um imóvel e um locatário. O imóvel e o locatário são bons e já é melhor do que ter uma casa para alugar. Mas já quem tem à disposição na bolsa fundos que têm dezenas,centenas de imóveis por que não escolher esses fundos maiores e bem diversificados? Então eu sugiro que as pessoas que vão começar a investir em FIIs comecem pelos fundos grandes, multi-ativos e multi-inquilinos. Ótimo. Temos um aprendizado aí. E o próximo? O próximo é liquidez que é algo importante e tem um ditado que gosto que diz assim: "Lucro é vitamina. Liquidez é oxigênio." Eu compro um terreno na minha cidade, num lugar afastado, porque alguém disso que aquilo vai valorizar bastante um dia. E valoriza. Estou tendo lucro. Mas se eu tiver um imprevisto na vida e precisar de 50 mil reais, eu só tenho aquele terreno e não consigo vender. Estou vitaminado, cheio de lucro e fico sem oxigênio porque não tenho liquidez. Com o FII é a mesma coisa. Procure aquele que tem mais liquidez. A gente não sabe quando terá um imprevisto mas imprevistos não são imprevisíveis. Eles acontecem e a gente tem que estar preparado para eles. Então procurem os fundos mais líquidos. E como você faz para saber isso? Tem um relatório gratuito na página de FIIs da B3. Eu já expliquei isso aqui no canal no primeiro vídeo da playlist sobre FIIs. Mostrei tudo. E tem apps que mostram isso hoje. As carteiras recomendadas de corretoras também vão falar sobre liquidez. -Então procure os fundos mais líquidos. -Falamos 3 coisas. E a quarta? Já falamos saber para onde vai, e procurar fundos multi-ativos e bem líquidos, que têm bastante negócio na bolsa. Depois é diversificação. Ao comprar um fundo multi-ativo já estou diversificando. Mas é uma característica aqui no Brasil que os fundos são bastante específicos. Tem um fundo que investe só em shoppings, em lajes coorporativas, em galpões, etc. Então diversifique por segmentos. Dá para ter 5, 6 segmentos diferentes na carteira. Entendi. Então vai pegar um fundo de shopping, de laje, fundos de fundos. São imóveis com lógicas muito diferentes. Tem uma época que os escritórios estão melhor que os shoppings e vice-versa. Se eu tiver diversificado, eu diluo meu risco e multiplico minhas oportunidades. Isso é algo que pouca gente entende. "Se eu souber o segmento certo, na hora certa, vou ganhar muito dinheiro." Mas você não sabe qual o segmento certo e nem a hora certa. Multiplique sua chance de estar correto e diversifique por segmentos. Tem um segmento específico que é de papel. Tem os fundos de tijolo e de papel. Tem fundos que investem em Certificados de Recebíveis Imobiliários que são títulos de renda fixa que têm lastro numa relação imobiliária. Um contrato de locação, de financiamento também vale a pena ter na carteira. É uma lógica totalmente diferente para diversificar. Quinto ponto que devemos tomar cuidado antes de escolher um FII. Esse assunto é polêmico, mas preço importa. Eu posso ter feito tudo que falamos, escolhi um fundo com muita liquidez, multi-ativo, multi-inquilino e resolvi comprar esse fundo. Mas a que preço ele está sendo negociado? Sendo cético, não existe negócio bom e ruim. O que existe é preço bom e ruim. O fundo pode ser o melhor do mercado, mas se ele tiver caro, sua rentabilidade será prejudicada para sempre porque você entrou caro. E o contrário disso não é comprar barato. Se você comprar pelo que ele vale é um bom negócio. É um bom negócio comprar pelo que vale. Imagine um bom carro usado que você pagou o preço de tabela por ele. Continua sendo um bom negócio. O carro é bom, você pagou preço de tabela. O que não vale a pena é pagar mais caro que o preço de tabela. É a mesma coisa com um fundo imobiliário. Isso acontece muito porque as pessoas não sabem precificar. -Exatamente. -Não sabem se está caro ou barato. Vamos explicar uma forma simples de começar essa investigação de preço. Se você entender isso e encontrou um fundo que está caro naquele momento, espera. Deixa o dinheiro numa renda pós-fixada. Porque dinheiro não aceita desaforo. Uma hora o preço vai ao valor justo e aí você compra. E como identificar isso? Uma boa maneira é olhar a relação entre o preço e o valor patrimonial da cota. -Calma que a gente vai explicar isso. -Não arranque os cabelos. E em muitos relatórios de corretores, analistas já vem essa informação. Digamos que um fundo tenha o patrimônio de 10 imóveis e tem dinheiro em caixa. Esse é o patrimônio líquido do fundo. Se eu dividir esse valor pelo número de cotas, eu consigo individualizar. Qual o valor patrimonial de cada cota? Vamos imaginar que esse valor é 100 reais. Eu vou entrar no meu homebroker e ver qual o preço da cota. Se o fundo tiver sendo negociado a 100 e o valor patrimonial da cota é 100, ele está sendo negociado exatamente pelo valor que está dito no patrimônio. A hipótese disso acontecer é muito pequena porque estamos falando de dados de balanço que são avaliados uma vez por ano e tem uma variação pequena de um mês para outro por causa de caixa e coisas assim, mas os imóveis são avaliados uma vez por ano. Já o preço em bolsa muda o tempo todo. Então 1:1 é muito raro que aconteça. Eu uso entre 10% para cima ou para baixo. Se tiver 1,1 ou 0,9, está no preço. Nem acima, nem abaixo. Imagina que essa relação deu 1,3. Você viu que o valor patrimonial era 100 e está sendo negociado por 130. 30% mais caro. Então alguém te falou que o apartamento que você quer comprar vale 1 milhão e você encontra apartamento com o vendedor querendo 1.300.000. Você faria esse negócio? Por que vai fazer a mesma coisa em bolsa? Então se o fundo é bom, mas está 30% mais caro, espera que... -Ou procura outro. -Exato. Porque o preço vai chegar lá. O contrário, está 0,7. Então encontrei uma barganha. -Compra a barganha para você ver. -Índices não contam histórias. Isso que estamos falando é um índice, um preço sobre o valor patrimonial. Isso não deve ser minha única decisão, mas ele é um bom indicativo. Vá procurar entender porque ele está mais caro. Ele está mais barato, com desconto de 30%? Você não é o único inteligente no mercado. Leia comunicados, vai no Google, pesquisa sobre o fundo ou você pode se surpreender. Algum motivo para isso, tem. Uma vez que você entendeu o motivo e entendeu que existe um risco que o mercado está precificando, se você acha que esse risco cabe no seu perfil de investimentos, vá lá e compre. Então essa relação preço/valor pratimonial é uma decisão simples e simplista. Minha decisão de investimento não é só por isso. Mas é uma forma que ajuda a descartar o que está caro. Tem gente que gosta dessas oportunidades mesmo no mercado real de imóveis. Você estuda que risco é esse que está depreciando o fundo para comprar ou não. O Arthur vai falar mais. Deixem o like aqui no vídeo. Aposto que vocês estão gostando dele. Vamos ficar aqui 2 horas falando de FIIs. Vamos ao sexto ponto. Tem um cara que é o cara do FII e esse cara não sou eu. Esse cara é o gestor ou administrador do seu fundo imobiliário. Você identifica um imóvel com boa liquidez e preço e você compra cotas desse fundo. Você se torna cotista do fundo de imóveis. Quem toma decisões de comprar ou vender o imóvel, quem aluga, por que preço aluga, quem dá desconto sobre aluguel é o administrador ou gestor. Todo fundo tem administrador e ele pode fazer a gestão. Mas pode ser que ele só faça a parte burocrática de relação com o mercado e deixe o vizinho ser o gestor. Às vezes tem e às vezes não tem gestor. Esse cara responsável pela gestão do patrimônio é quem vai te entregar resultados ou não. Imóveis não se alugam sozinhos. O gestor precisa tomar a decisão de precificação,para que inquilino alugar. Isso é um detalhe interessante. Alugar um imóvel e emprestar dinheiro para alguém é praticamente a mesma coisa. Eu empresto dinheiro para você cobrando juros e espero que você devolva meu dinheiro mais os juros acordados. Eu dou a posse do meu imóvel para você em troca de um aluguel. Eu peguei meu patrimônio imobilizado e recebo juros em nome de aluguel. A diferença é o que dinheiro é fungível. Se eu te der uma nota de 50 nova e você me devolver rabiscada, vale o mesmo. Mas se o imóvel não voltar em boa condição ele já não vale a mesma coisa que antes. Então escolher um inquilino é importante e isso é a mão do gestor que faz. Eu já vi casos de FIIs que estavam um tempo sem alugar e o gestor falou que não passou nenhum inquilino pela análise de risco de crédito dele. Eles analisam bem antes de conceder. Não adianta aceitar um inquilino e depois de 3 meses receber um calote. Ter um inquilino ruim é pior do que deixar o imóvel vazio. Quem tem esse conhecimento é o gestor. Então é muito importante estar num fundo no qual você confie no gestor e acredite que ele tem conhecimento no mercado imobiliário. Excelente. Sétimo ponto. Quem já investe em FIIs deve ter percebido que de tempo em tempo os fundos fazem novas emissões de cotas. Analise se existe um histórico disso. Porque um FII, por regra, tem que distribuir 95% do lucro. -Exato. -Isso é ótimo porque a gente quer renda. A renda vem do lucro e esse lucro vai parar no seu bolso. -Mas o fundo não cresce organicamente. -Ele só tem 5% para fazer tudo. Isso. Ele só pode reter o máximo de 5% do lucro. Então se eu sou gestor e tenho que distribuir todo o lucro não sobra dinheiro para comprar outro imóvel e crescer o patrimônio. Fazendo isso com 5% por mês demoraria muito tempo. E é importante crescer o patrimônio. O fundo grande vai ficando mais líquido, mais diversificado e tem mais cotistas. É importante analisar isso e prefirir fundos que o gestor tenha esse histórico de fazer novas emissões e aumentar e diversificar o patrimônio do fundo. Às vezes um bairro deixa de ser o melhor da cidade. As cidades são orgânicas. O melhor bairro comercial da cidade não é mais o melhor porque a prefeitura fez uma nova avenida e o fluxo está indo mais para lá. Se o gestor não faz novas emissões, ele não consegue rebalancear a carteira. Pensando em longo prazo e rendimentos constantes, isso é muito importante. Vocês gostaram do vídeo com o Arthur? Calma que ainda não acabou. Vamos relembrar os principais pontos. Quem compra cotas de FIIs tem que fazer declaração de imposto de renda? Sim. E mais que isso, o rendimento mensal é isento de IR,mas o ganho de capital não. Se eu vender cotas e tiver lucro, tenho que apurar esse lucro e pagar o DARF no mês seguinte da venda. -Até o último dia do mês subsequente. Isso. Porque muita gente faz a declaração do IR em março ou abril e depois descobre que tinha que ter pago e vai ter que pagar com multa e juros. Não dá tanto trabalho acompanhar isso. É preciso anotar os preços que pagou para saber se teve lucro ou prejuízo. O rendimento é isento, mas precisa ser declarado. E não é tão difícil. Como a Mirna falou, tem um vídeo que eu explico como faz isso. Para quem investe muito em FIIs e fica vendendo de tempos em tempos, têm programas que fazem isso automático. Não precisa saber dedo duro, emolumentos para chegar no valor dos 20%. O Arthur explica tudo isso no canal dele. Eu tenho um vídeo aqui também sobre como preencher a DARF e fazer os cálculos. Se você me perguntar de cabeça, eu nem lembro mais. Não é tão complicado, mas podendo automatizar, melhor ainda. Vou contar minha história triste para o Arthur para que vocês aprendam também e para ver o que ele vai falar. Investi em um fundo mono-inquilino, 85% era um galpão. Os rendimentos pagavam bem, estava tudo alugado para a Ambev, e ela resolveu recindir o contrato de aluguel, vai pagar multa e vai sair em março desse ano e a cota do fundo desvalorizou mais de 30%. Eu vi lá e me assustei.Não sabia se vendia ou esperava por um novo inquilino. Ótimo. Vamos incluir um oitavo tópico. O que a maioria dos iniciantes fazem? Vê o tanto de rendimento da cota do fundo e está feliz com isso. Você olhou o que tinha no patrimônio do fundo? Porque é isso que você comprou. Quais são os imóveis, os CRIs que tem no fundo? Por melhor que seja o inquilino e contrato, um dia o inquilino vai embora. -Vai embora. -O que vai sobrar para você? O imóvel. Então a primeira análise a ser feita é se o imóvel é bom. É bom. É localizado perto de alguns aeroportos aqui de São Paulo. O inquilino saiu por algum motivo e outro deve ocupar esse galpão. Então você não deve pensar em vender se você entende que o ativo que é seu, que é o imóvel, é bom. Em algum momento o imóvel vai ficar vazio. Não tem jeito. Mas o que acontece com luz, condomínio? O que acontece com isso? Eu vou aproveitar sua pergunta para explicar um conceito importante. Fundo imobiliário é um ativo de renda variável e não fixa. Qual a diferença entre os dois? A renda de um FII vem do lucro líquido. -Lucro líquido é igual todo mês? -Não. Lucro varia. Então a renda que vem do lucro é variável. Na renda fixa, eu empresto dinheiro para alguém com X% ao mês de juros. Então a renda não varia porque ela foi fixada. Preço varia o tempo todo. Dá uma olhada num gráfico de tesouro IPCA 2050 e você só vê o quanto vale o preço. Na renda variável, preços e renda variam. Eu tenho um fundo com um galpão alugado. O aluguel é o faturamento. Tira os custos e sobra o lucro que é distribuído. -Dividido. E quando não tiver ninguém? -O que aconteceu quando saiu o inquilino? Ou o lucro diminuiu muito ou zerou. Como minha renda deriva do lucro, se o lucro caiu, a renda cai proporcional. Eu teria que ajudar a bancar os custos do imóvel como cotista? Lembra que o administrador pode reter 5% do lucro? -Ele retém por um bom período. -Ele deve ter feito uma reserva. Ele fez. Eu até dei uma olhada. Então ele tem dinheiro para aguentar por um bom tempo sem locatário. O administrador pode comunicar ao mercado que ele tem caixa... Por isso que ele diminuiu a divisão. Ele tem caixa para ficar 6 meses vazio. Ele está fazendo a parte dele. Em 6 meses, ele vai buscar um novo e bom inquilino. -Vamos na pior hipótese. -Eu quero a pior. Não alugou, acabou o caixa do fundo. Imóvel não é um negócio que ou te dá renda ou não te dá renda. Ou dá renda ou tira renda de você porque custa IPTU, condomínio. É aí que eu me preocupo. Na pior das hipóteses,o imóvel ficou vazio por muito tempo e acabou o caixa do fundo. O gestor tem várias possibilidades. Uma delas é alugar de graça. -Só para a pessoa pagar os custos. -Isso. No mercado imobiliário, quando se fala alugar de graça é o aluguel. Os custos ficam sempre com o inquilino. Você assina um contrato de 5 anos e ele te dá 1 ano de graça. Resolveu um problema emergencial e depois volta a ter o fluxo. Outra possibilidade é vender o imóvel. Ele não está gerando renda, mas tem valor. É um patrimônio que você pode vender. A terceira opção mais utilizada no mercado é fazer uma nova emissão de cotas. O fundo tem patrimônio, mas está sem renda e sem caixa. Como que entra dinheiro nesse FII? Emitindo mais cotas. Vai entrar mais X milhões no fundo e isso dá fôlego para mais 1, 2 anos. -O povo vai entrar e não vai receber nada? -Por um período de tempo. Entram só os corajosos. Esse fundo vai estar abaixo do seu valor patrimonial. -E a pessoa vai pensar em ganhar depois. -Exatamente. Ele vai pensar que se alugar em até 1 ano vai dar um bom lucro. Se não alugar em 1 ano, esse tempo sem rendimento vai custar caro. -Cabe no perfil de alguns. -Boa sorte para vocês. Estudem bastante antes de comprar um FII. Não é simples. Ou você acompanha uma carteira ou vai ter que ficar lendo os comunicados do fundo para ver se vai ter novas emissões, etc. Se eu começar a investir em fundos hoje, com quantos fundos devo montar a carteira? -5 é um bom número, diversificando? -Se for só para começar, pode ser 5. Mas eu prefiro ter de 10 a 15 fundos na carteira. Mas se você conseguir acompanhar os 10 a 15 fundos. Se você fizer uma escolha minunciosa, não vai demandar tanto acompanhamento. Você deu um exemplo real de um fundo com um único imóvel que ficou sem inquilino. Se você tem um fundo com 20 imóveis e fica sem um ou dois inquilinos, a renda diminui, mas não é um grande impacto. -De 10 a 15, então? -De 10 a 15 fundos. Eu falei uns 5 segmentos. Pode ter 3 fundos de cada segmento. Vocês estão vendo que estou aproveitando para tirar todas as dúvidas com o Arthur. Então se inscrevam no canal dele. Eu deixei o link na descrição do vídeo. Vocês vão aprender porque ele é muito didático, como vocês puderam ver aqui. Então não tem como falar que não entendeu o que ele falou. Isso não é possível. Passem lá e mandem perguntas para ele. Comentem aqui embaixo. Uma última coisa, façam estágio no fundo imobiliário. Uma cota custa 150 reais. Compra uma cota e observa por 3 meses. Vai entrar 0,70 de rendimento por mês. Não vai mudar nada na sua vida, mas você vai aprender. Você aprende muito melhor na prática do que só ficar lendo e assistindo vídeo. Compra uma cota de um fundo grande e começa a acompanhar. -Mas com uma cota tem que declarar. -Vai aprender a fazer isso também. Vai aprender aos trancos e barrancos. Um beijo para cada um de vocês. -Obrigada, Arthur. -Obrigado, Mirna. Escreve para o Arthur voltar e nos ajudar. Um beijo para cada um e até o próximo vídeo. Tchau. -Joga o beijo para a galera. -Valeu. Aqui todo mundo joga um beijinho. (música).
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Florianópolis:
Martha Brennan, Saratoga County: School of Social Work. Teresina: Rochester Institute of Technology; 2008.
Jane Farmer, Oneida. Almirante Tamandaré: Albany campus; 2007.
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