CUNY Graduate Center - olá pessoal aqui do jardim do site carteira rica e hoje o meu objetivo é manter a calma enquanto trata de um tema que está afetando a inteligência eo bolso das pessoas e qual é a questão a questão é se vale a pena comprar imóveis ou se comprar imóveis é pra otário é normalmente diz o ditado que a gente não deve tocar música para o bêbado ou doido eu não tenho certeza dançar mas essa discussão já ganhou proporções e vídeos com centenas de milhares de visualizações no youtube tratando desse tema e infelizmente abordando a questão de uma maneira totalmente errada e superficial e se tem uma coisa que eu tenho pavor é a análise muito superficial e que derrapa de cara em um monte de pegadinhas financeiras então se a pessoa não entender como funciona as finanças ela escorrega na casca da banana então quando eu vejo uma pessoa pegar o valor do aluguel dividir pelo valor de um imóvel o preço de mercado daquele imóvel e dizer que se aquele dinheiro estivesse aplicado nisso ou naquilo na renda fixa ou em ações é ele teria um retorno maior sobre esse investimento eu fico louco não liga não mas é porque burrice me dá nos nervos a história sempre a mesma um pessoal que deve ter adquirido imóveis em 2013 14 em diante investiu no mercado no pico de uma fase de alta e depois pegou somente a fase de correção do mercado e aí vem falar que esse mercado não vale a pena se você comprar um móvel você é um verdadeiro votar bom eu não sei se existe remédio para a memória de formiga é uma criança pode tomar um biotônico fontoura uma emoção scott pra ver se desenvolve mais um adulto eu já não sei como pode resolver esse problema para você entender uma dinâmica do mercado imobiliário você tem que pegar longos períodos se você pegar somente um período pequeno e notoriamente ruim você vai chegar a uma conclusão errada e além disso se você fizer uma conta o mobral quanto dividir o valor do aluguel pelo valor de mercado do imóvel o chamado que aproveite você está fadado ao engano recentemente eu peguei uma pesquisa que levantou dados de 150 anos de vários países do mundo e que demonstrou que o mercado imobiliário e média teve um retorno maior do que o mercado acionário então as pessoas vêem o mercado imobiliário somente como um investimento seguro e não como investimento rentável elas estão completamente enganados não sou eu que estou dizendo isso e eu não estou dizendo isso do nada eu vou colocar aqui a fonte da pesquisa pra te provar o que eu estou dizendo ai ai tô lembrando aqui no vídeo a pessoa fala que rico mora em hotel recuo maior é até o momento ele é dono do hotel e dono de mais 1 50 e móveis além daquele hotel e se ele mora até isso não quer dizer que ele não tem imóveis ele pode ter um monte só não está ocupando naquele momento propriedade é diferente do uso meus amigos olha no final desse vídeo eu vou colocar um caso absolutamente concreto não tem nada de fictícios o imóvel foi adquirido há dez anos é quanto ele retornou nesses dez anos enquanto que o investimento financeiro básico indie teria retornado neste mesmo o mundo para você chegar a suas próprias conclusões só que a eduardinho tá eu entendi que se você tem o dinheiro em mão e investir em imóveis pode ser uma boa oportunidade mas a questão é que a maioria dos brasileiros não têm dinheiro em mão e vai para o financiamento imobiliário será que adquirir com meio do financiamento imobiliário é bom ou é ruim se você paga uma taxa ao ano e na faixa de 10% de 7 custo efetivo total é e já gera a dúvida se valia a pena financiar ou não bom ea gente tem que fazer uma diferença se você tem um olhar cobre financiamento é uma dívida agora se você tem um olhar rico olhar de um milionário financiamento uma alavancagem então toda alavancagem ela só multiplica os efeitos de um determinado mercado de uma determinada situação então se você se alavanca para comprar o imóvel e o preço desse imóvel cai no seu prejuízo vai nas alturas então você paga um super juros e depois o imóvel está valendo menos que antes ou não acompanhou a inflação do período então nesse caso sim se você fez um financiamento imobiliário no brasil nos últimos 45 anos provavelmente você perdeu dinheiro mas se você fez um financiamento imobiliário dez anos antes desses últimos quatro anos ou seja uns 14 15 anos atrás você ganhou muito dinheiro porque se você somar o retorno em um mercado que se valoriza 20 a 30% ao ano e você entrava neste mercado na época colocando 10% do valor do imóvel então seu retorno em um ano podia chegar a 100% do valor investido mas como assim eduardinho bom vou simplificar demais o cálculo só para você entender alavancagem do ponto de vista do investidor então se você adquirir um imóvel por 100 pagando de entrada somente 10 em um ano esse imóvel passa a valer 120 então nesse exemplo simplificado desconsiderando as taxas se você vender se esse imóvel após um ano você pagaria os 10 de juros e sobrariam 10 você se você colocou 10 e depois de um ano você tem mais 10 você tem 100 por cento de retorno na prática um ano para limpar o imóvel é muito pouco porque você tem ali impostos corretagem isso e vai tirar a sua rentabilidade e se você opera de maneira lawan cada em um mercado aquecido a cada dois três anos você consegue fazer um núcleo fenomenal nos seus imóveis a questão que quebra muita construtora quando vem uma crise imobiliária não é porque ela não soube crescer mas justamente porque ela não soube a hora de desalavancar quando o mercado deu sinais que iria reverter o seu sentido então como eu disse a ela a vantagem só vai multiplicar os efeitos de um mercado então se você está em um mercado exclusivo você vai ter lucros multiplicado se você está em um mercado em retração você vai ter prejuízos multiplicadas então para quê o assunto eu vou então vou fechar o assunto então pra fechar o assunto até porque não tem como abordar o tema inteiro em apenas um vídeo mas fique tranquilo que esse mesmo a gente vai falar só sobre imóveis aqui no canal eu vou fazer algumas conclusões básicas um sumário de que você precisa saber em primeiro lugar o mercado imobiliário como os outros mercados ele tem suas fases então você não pode levar aquilo que ocorre numa fase de crise com uma visão geral daquele mercado em segundo lugar essas pessoas que têm memória de formiga são pessoas que agem de maneira atrasada então eles descobrem tardiamente que o mercado imobiliário é bom e depois eles descobrem tardiamente que o mercado imobiliário é ruim o que eu quero dizer com isso daqui a cinco seis anos quando os imóveis se estiverem em um novo topo eles vão falar olha realmente eu estava errado investir em imóveis vale a pena e eles adquirirem imóvel logo depois o imóvel passa por uma correção então eles perdem dinheiro de tempos em tempos por que então tarde nos mercados em vez de buscar a conta justamente quando os imóveis estão em baixo em terceiro lugar para você comparar adequadamente o retorno de investimento financia com o investimento em imóvel você tem que levar todas as diferenças em consideração e o que eu quero dizer com isso retorno de imóvel não é somente o retorno girls o retorno também valorização do imóvel então se você deixa de comprar um imóvel hoje para viver de aluguel e daqui a cinco dez anos esse imóvel custou o dobro do preço talvez o seu aluguel também seja reajustado para o dobro será que valeu a pena ea outra questão ainda dentro desse terceiro tópico é aqui quando você recebe aluguel você tenha disponibilidade imediata do dinheiro algumas aplicações financeiras você só vai usufruir daquele dinheiro ao final do período então isso também tem uma diferença em matemática financeira relevante cima e pra fechar a questão do financiamento imobiliário se você financiar na hora certa e que está na hora certa você fez um ótimo negócio eu mesmo já tomei financiamento imobiliário duas vezes e não arrependido em nada disso foram ótimos negócios agora se você financiar na hora errada investindo em um mercado na hora errada fazendo tudo errado a isso só vai ampliar o seu prejuízo ok então agora eu vou voltar aqui pra minha meditação antes burrice pra eu ficar livre das influências negativas da internet quando de mostrar a planilha só aqui é demonstrar para vocês a pesquisa em que eu me baseei para concluir que investir em imóveis é tão ou mais vantajoso que investir em ações então esse aqui é o papel você vai dar uma olhadinha aqui e lá na frente você vai encontrar essa tabela de conclusão quase 150 anos em que é o investimento em imóveis bate todos os outros ele iguala que se você fizer uma ponderação ao investimento em ações mas ganha inclusive da dívida títulos públicos americanos de longo prazo curtíssimo prazo é aqui é uma média das ações então seguindo os índices em média dos imóveis então sempre você vai ter imóveis que rendam mais ações que rendam mais imóveis que rendam - ações que rendam - isso aqui é uma média geral do retorno global desses investimentos em dólares em ambos os casos a gente está falando de gestão passiva adquirindo índices ou comprando imóveis para investimento a valor de mercado então você não é que não está incluído uma busca ativa por oportunidades então pessoal rapidinho só pra gente ver esse móvel e imóvel adquirido pela pessoa em 2009 por 360 mil reais mas cerca de 13 mil de recursos de transferência o imóvel era esse daqui a 2014 passou por uma reforma de fachada e uma pequena reforma de interiores na faixa de 70 mil reais de gastos se o dono desse imóvel tivesse aplicado no cd e ele teria a soma aproximadamente 1 milhão de reais hoje é essas pessoas que indicam que a então vale a pena alugar em vez de comprar porque se essa pessoa tivesse essa mentalidade na época o aluguel dessa casa era de 1.600 reais fazia o cálculo 1.600 / 360 e é isso que esse pessoal está fazendo na internet 0,4 e multiplique por 12 o cálculo não é esse mas arredondando em 1 56 por cento ao ano na época a pessoa vai comprar olha o imóvel dar cinco e meio por cento ao ano de retorno do investimento financeiro que me dá aqui 10 11 12 eu prefiro morar de aluguel e pagar 1.600 por mês no aluguel em vez dos que viram esse imóvel ocorre que ao longo do período o aluguel vai subindo e esse imóvel ele teve uma vacância de cinco meses durante a reforma saiu da reforma por um valor de aluguel bem maior para o novo inquilino e hoje o aluguel de quatro mil e duzentos reais com um milhão de reais no bolso hoje essa pessoa não adquiria o mesmo imóvel esse imóvel contando aqui todo o fluxo de caixa do período ele tem um retorno mensal na faixa de 1,4 por cento histórico e uma tira anual de quase 20 por cento a vacância de apenas cinco meses no período dia quase dez anos nove anos aqui de é quem a pessoa o investidor possui esse imóvel se a pessoa tomar essa decisão errada de alugar investir o dinheiro em vez de adquirir o imóvel que aconteceria hoje ela teria um milhão no bolso ela não conseguiria comprar o mesmo imóvel e mesmo que ela conseguisse vamos supor que ela conseguisse hoje adquirir um mesmo imóvel qual seria então a diferença diferença parece pouco de um milhão para 1 milhão 200 a diferença está em todo esse fluxo de caixa do aluguel que esse aqui que a alugou o imóvel para morar ele pagou durante esse período então aqui esses valores somados sem nenhuma correção da duzentos e setenta e poucos mil reais é corrigido da área e não sei mais de 350 a 400 mil querer corrigir a que meus amigos para ver quanto que dá no caso ela não viveu no imóvel então o imóvel adquirido para investimento se ela tivesse aplicado no mercado financeiro ela não teria nem perto do mesmo resultado que ela teve ao adquirir o imóvel então fica muito perto com os conselhos aos quais você dá ouvido na internet para cada um que te falar que o mercado imobiliário é ruim eu encontro pelo menos dois ou três que vão te falar que o mercado imobiliário é fantástico e eu vejo você no nosso próximo vídeo sobre imóveis aqui no nosso canal.
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Guarujá:
Roland Kidd, Seneca: State University of New York at Buffalo. Tatuí: Lower Manhattan at 60 West Street (main campus); 2008.
Gilbert Rasmussen, Richmond. São Leopoldo: Eugene Lang College The New School for Liberal Arts; 2020.
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